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Concept
Évaluation immobilière
Résumé
Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.
Opinion motivée sur la valeur d'un immeuble, pour une fin particulière, à une date donnée.
Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d'un immeuble :
préparer une mutation (transaction),
financer ou refinancer l'immeuble,
effectuer les actes de gestion (assurer l'immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d'une saine gestion, déterminer la valeur locative, i.e. le prix du loyer),
payer ses impôts ou vérifier leur bien-fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés),
déclarer annuellement la valeur d'un portefeuille immobilier,
défendre ses droits en justice.
Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des États. Le contraste est saisissant : d'un côté, un risque majeur pour les économies de possibles mésévaluations, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des valeurs. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d'analyse.
Quelle méthode est à même d'évaluer, c'est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d'un actif immobilier ?
Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :
La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.
Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines...).
La valeur est égale aux revenus net divisé par le taux global d'actualisation.
C'est la formule utilisée par les institutions financières, mais également par les investisseurs qui considèrent un bien immobilier comme un produit financier.
Difficile, l'opération est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier en France, évaluateur agréé au Québec) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.
Source officielle
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