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Concept
Bulle immobilière
Résumé
Une bulle immobilière est une bulle de prix d'un marché immobilier, caractérisée par une hausse élevée de la valeur des biens immobiliers. Elle se traduit par un écart important et persistant entre le prix de certains biens immeubles et la variation de leurs déterminants fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Cette spéculation immobilière, lorsqu'elle est effectuée à crédit, fait courir des risques aux créanciers comme aux emprunteurs. La grande spéculation immobilière à Paris, Berlin et Vienne du début des années 1870 a par exemple débouché sur la crise bancaire de mai 1873.
Quelle que soit la liquidité du marché, le dégonflement de la bulle peut être lent ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaires en negative equity (le montant restant à rembourser est supérieur à la valeur du bien immobilier). La notion de bulle immobilière demeure l'objet de controverses, pour savoir si la bulle est issue du jeu d'anticipations rationnelles ou un phénomène systémique nécessitant une intervention des banques centrales.
La notion de bulle spéculative a souvent été observée au niveau du marché de titres. À première vue, l'immobilier serait un actif moins sensible à une telle dynamique spéculative, du fait de plusieurs caractéristiques intrinsèques. En effet, les coûts de transaction sont très importants et représentent une part souvent non négligeable du bien et pourrait limiter le caractère spéculatif. Ensuite, le marché immobilier est souvent caractérisé par rapport aux marchés financiers comme peu liquide.
Toutefois, ils remplissent certaines conditions qui les exposent aux bulles spéculatives. Par ailleurs, les marchés immobiliers et financiers sont souvent liés: la bulle immobilière est aggravée par la bulle financière et vice versa, comme cela s'est produit en Europe dès les années 1860 ou lors de la bulle financière et immobilière japonaise des années 1980.
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